La garantie universelle des loyers instaurée par la loi Alur

La loi Alur, votée en mars 2014, a instauré une mesure phare : la garantie universelle des loyers (GUL). Cette dernière vise à protéger les propriétaires contre les impayés de loyers. Mais comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses avantages et inconvénients pour les locataires et les bailleurs ? Nous vous proposons dans cet article un décryptage complet de cette mesure controversée.

La GUL : qu’est-ce que c’est ?

La garantie universelle des loyers est une mesure qui permet aux propriétaires de se prémunir contre les impayés de loyers. Concrètement, elle consiste en la mise en place d’un fonds de garantie financé par une cotisation annuelle payée par les locataires. Ce fonds prend en charge le paiement du loyer à la place du locataire défaillant, et ce pendant une période limitée. La GUL s’applique aux baux d’habitation principale signés depuis le 1er janvier 2016, pour un logement vide ou meublé.

Les avantages pour les bailleurs

Pour les bailleurs, la GUL présente plusieurs avantages :

  • Une protection contre les impayés de loyers : grâce à cette mesure, les propriétaires peuvent être sûrs de toucher leur loyer tous les mois, même si leur locataire ne paie pas. Le fonds de garantie se charge de régler la dette à leur place.
  • Une réduction des frais de contentieux : en cas d’impayé, les propriétaires n’ont plus besoin de recourir à un huissier ou à un avocat pour récupérer leur dû. La GUL prend en charge les frais liés aux procédures judiciaires.
  • Un dispositif gratuit : contrairement à l’assurance loyers impayés (GLI), la GUL ne coûte rien aux bailleurs. La cotisation annuelle est intégrée au loyer et payée par le locataire.
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Les inconvénients pour les locataires

Si la GUL présente des avantages pour les bailleurs, elle peut également avoir des conséquences négatives pour les locataires :

  • Une cotisation annuelle à payer : chaque année, les locataires doivent s’acquitter d’une cotisation qui correspond à 1,5% du loyer annuel hors charges. Cette somme peut représenter un poids financier important pour certains foyers modestes.
  • Un plafonnement des aides au logement : la GUL est considérée comme une garantie de loyer, ce qui signifie qu’elle est prise en compte dans le calcul des aides au logement (APL, ALS, etc.). Or, ces aides sont plafonnées. Les locataires peuvent donc se retrouver avec une baisse de leurs allocations si le montant de la cotisation dépasse le plafond fixé.
  • Une période d’attente : la GUL ne prend pas en charge les impayés de loyers dès le premier mois. Il y a une période d’attente de deux à trois mois, pendant laquelle le locataire doit régler ses loyers.

Les limites de la GUL

La GUL est une mesure controversée, notamment en raison de ses limites :

  • Un plafond de garantie trop bas : le montant maximum garanti par la GUL est fixé à 36 mensualités de loyer. Or, dans certaines villes où les loyers sont très élevés, cette somme peut être insuffisante pour couvrir les impayés.
  • Une mise en place difficile : la mise en place de la GUL a été retardée à plusieurs reprises, en raison des difficultés rencontrées pour sa mise en œuvre. Les bailleurs et les locataires ont souvent du mal à comprendre les modalités de cette mesure complexe.
  • Un fonds qui risque d’être mis à mal : si la cotisation annuelle payée par les locataires n’est pas suffisante pour couvrir les dépenses liées aux impayés, le fonds de garantie risque d’être mis à mal. Dans ce cas, il faudrait trouver d’autres sources de financement pour maintenir la GUL à flot.
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Conclusion

La garantie universelle des loyers instaurée par la loi Alur vise à protéger les propriétaires contre les impayés de loyers. Pour les bailleurs, elle représente une solution intéressante pour éviter les frais de contentieux et les pertes financières. En revanche, pour les locataires, elle peut être source de contraintes financières et administratives. Malgré ses limites, la GUL reste une mesure importante dans la lutte contre l’insécurité locative. Elle doit cependant être améliorée pour répondre aux besoins des propriétaires et des locataires.