Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers en France font face à une obligation nouvelle : remplir la nouvelle déclaration biens immobiliers auprès de l’administration fiscale. Cette démarche, pilotée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), a été instaurée dans le cadre de la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales. L’objectif est simple : permettre à l’État d’identifier précisément qui occupe chaque logement et à quel titre. Propriétaire bailleur, occupant de sa résidence principale ou détenteur de plusieurs biens, chacun est concerné. Comprendre les règles, les étapes et les délais de cette déclaration évite des complications administratives et des pénalités. Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir pour remplir cette obligation correctement.
Ce que recouvre réellement la déclaration des biens immobiliers
La déclaration des biens immobiliers est un document officiel que tout propriétaire doit transmettre à la DGFiP pour renseigner la situation d’occupation de chacun de ses biens. Contrairement à ce que son nom pourrait laisser croire, il ne s’agit pas d’une déclaration de revenus fonciers ni d’une évaluation patrimoniale. L’objet précis de cette démarche est d’indiquer qui occupe le bien : le propriétaire lui-même, un locataire, ou personne (logement vacant).
Avant 2023, la taxe d’habitation permettait à l’administration de suivre indirectement l’occupation des logements. Sa suppression pour les résidences principales a créé un vide dans les données fiscales. Cette nouvelle déclaration comble ce vide. Elle s’appuie sur la notion de valeur locative cadastrale, c’est-à-dire l’estimation du loyer théorique que pourrait générer le bien s’il était mis en location. Cette valeur sert de base de calcul pour plusieurs taxes locales, dont la taxe foncière.
Sont concernés tous les propriétaires, qu’ils soient personnes physiques ou morales, détenant un bien bâti à usage d’habitation ou à usage mixte. Les usufruitiers et les titulaires d’un droit réel d’usage sont également visés. En revanche, les locataires n’ont aucune démarche à effectuer dans ce cadre. La déclaration porte sur chaque local distinct : un propriétaire possédant trois appartements doit renseigner la situation d’occupation de chacun d’eux séparément.
La valeur locative mentionnée dans cette déclaration est définie comme l’estimation de la valeur d’un bien immobilier basée sur son potentiel de location. Elle est déterminée par l’administration à partir de critères objectifs : surface, localisation, nature du bien, confort. Le propriétaire n’a pas à la calculer lui-même. Son rôle se limite à confirmer ou corriger les informations préremplies par la DGFiP, et à préciser la situation d’occupation réelle du logement.
Cette obligation déclarative s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation fiscale. La DGFiP s’appuie sur les données déjà disponibles dans ses systèmes pour préremplir une grande partie des informations. Le propriétaire vérifie, complète et valide. Un professionnel du droit, comme un notaire, peut accompagner les situations complexes : indivision, démembrement de propriété, biens détenus via une société civile immobilière.
Les étapes pour remplir votre déclaration pas à pas
La démarche se réalise exclusivement en ligne, depuis l’espace personnel du propriétaire sur le site impots.gouv.fr. Aucun formulaire papier n’est prévu pour cette déclaration. La connexion s’effectue avec les identifiants habituels : numéro fiscal et mot de passe. Une fois connecté, la rubrique dédiée se trouve dans la section « Biens immobiliers », accessible depuis le tableau de bord personnel.
Voici les étapes principales à suivre :
- Accéder à l’espace personnel sur impots.gouv.fr avec vos identifiants fiscaux
- Sélectionner la rubrique « Biens immobiliers » dans le menu de votre tableau de bord
- Vérifier la liste des biens qui vous sont rattachés et signaler toute anomalie
- Renseigner la situation d’occupation de chaque bien : résidence principale, résidence secondaire, location, vacance
- Pour les biens loués, indiquer les coordonnées des locataires et la période d’occupation
- Valider chaque déclaration de bien individuellement avant de soumettre l’ensemble
Pour les biens loués, l’administration demande le nom et le prénom des occupants, ainsi que la date de début d’occupation. Ces informations permettent à la DGFiP d’établir qui est redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants, selon les cas. Une agence immobilière mandataire peut fournir ces informations si le propriétaire ne les a pas sous la main.
Les biens préremplis affichent déjà les données connues de l’administration. Si la situation correspond à la réalité, une simple validation suffit. En revanche, si un bien a été vendu, si un locataire a changé, ou si la destination du logement a évolué, le propriétaire doit corriger les informations avant de valider. Toute erreur non corrigée peut entraîner une imposition incorrecte, que ce soit en faveur ou au détriment du contribuable.
Les propriétaires sans accès à Internet peuvent se rendre dans leur centre des finances publiques local pour obtenir une assistance. Des agents de la DGFiP sont formés pour guider les déclarants dans cette démarche. La prise de rendez-vous en ligne est recommandée pour éviter les files d’attente, surtout en période de clôture des délais.
Délais de dépôt et conséquences d’un oubli
La première campagne déclarative s’est clôturée le 31 décembre 2023. Pour les années suivantes, des délais spécifiques sont fixés par la DGFiP, généralement communiqués en début d’année. Tout changement de situation intervenu après la déclaration initiale doit être signalé dans un délai de 90 jours suivant l’événement : vente du bien, changement de locataire, mise en vacance.
L’absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose le propriétaire à des sanctions. La DGFiP peut appliquer une amende forfaitaire de 150 euros par local non déclaré. Cette pénalité peut sembler modeste, mais elle s’applique par bien et peut se cumuler si plusieurs propriétés sont concernées. Un propriétaire détenant dix logements non déclarés s’expose donc à 1 500 euros d’amendes.
Au-delà de l’amende, une déclaration absente ou erronée peut entraîner une taxation d’office. L’administration établit alors elle-même la situation d’occupation présumée, sans possibilité pour le propriétaire de contester facilement. Corriger une taxation d’office demande des démarches supplémentaires et peut prendre plusieurs mois. Mieux vaut déclarer correctement dès le départ.
Les logements vacants méritent une attention particulière. Dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l’offre, la taxe sur les logements vacants peut atteindre des taux significatifs. Déclarer un bien comme vacant sans qu’il le soit réellement peut donc générer une taxation injustifiée. À l’inverse, omettre de signaler la vacance d’un logement peut priver le propriétaire de certains abattements.
Seul un professionnel du droit, avocat fiscaliste ou notaire, peut conseiller sur les situations particulières : biens en indivision, logements faisant l’objet d’un litige locatif, propriétés détenues via une structure juridique complexe. Les règles fiscales évoluent régulièrement et les informations présentées ici reflètent la réglementation applicable en 2023-2024, à vérifier pour les exercices ultérieurs.
Ressources officielles et accompagnement disponibles
La DGFiP a déployé plusieurs outils pour accompagner les propriétaires dans cette démarche. Le site impots.gouv.fr propose une rubrique d’aide dédiée, avec des tutoriels vidéo, une foire aux questions régulièrement mise à jour et un assistant en ligne pour guider les déclarants étape par étape. Ces ressources sont accessibles gratuitement, sans inscription préalable.
Le site service-public.fr complète ce dispositif avec des fiches pratiques rédigées en langage accessible. Ces fiches expliquent les notions de base : qui est concerné, quelles informations fournir, comment corriger une erreur après validation. Elles renvoient systématiquement vers les formulaires officiels et les contacts utiles selon la situation géographique du bien.
Pour les propriétaires peu à l’aise avec les outils numériques, le réseau des Maisons France Services offre un accompagnement de proximité. Ces structures, présentes dans la plupart des communes rurales et des quartiers prioritaires, disposent d’agents formés pour aider les usagers dans leurs démarches administratives en ligne, y compris la déclaration des biens immobiliers.
Les notaires et les agences immobilières constituent également des relais précieux. Un notaire peut vérifier la cohérence des informations à déclarer avec les actes de propriété, notamment en cas de vente récente, de succession ou de donation. Une agence immobilière gérant un bien en mandat peut fournir les informations relatives aux locataires en place, simplifiant la tâche du propriétaire bailleur.
Pour les propriétaires gérant plusieurs biens, un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine peut centraliser les démarches et s’assurer que chaque local est correctement déclaré. Cette délégation est particulièrement utile pour les sociétés civiles immobilières (SCI), dont les obligations déclaratives peuvent être plus complexes que celles d’un particulier.
Garder une copie de chaque déclaration validée est une bonne pratique. En cas de contestation ultérieure ou de contrôle fiscal, disposer d’une preuve de déclaration dans les délais protège le propriétaire. L’espace personnel sur impots.gouv.fr conserve un historique des déclarations effectuées, téléchargeable à tout moment. Cette traçabilité numérique remplace avantageusement les archives papier traditionnelles.